Jeśli przetrwamy 2009 rok

Jeśli przetrwamy 2009 rok, mało co będzie nas w stanie zaskoczyć Po sutych latach hossy na polskim rynku biurowym musiał nadejść w końcu gorszy okres. O skutkach kryzysu w sektorze nieruchomości biurowych i możliwych scenariuszach rozwoju opowiada Tomasz Buras, Senior Associate Director w King Sturge Polska


Jak ocenia Pan
bezpiecznie wynająć sytuację na polskim rynku biurowym 6 miesięcy od symbolicznej daty 15 września – upadku banku inwestycyjnego Lehman Brothers?
 
Polski rynek biurowy zareagował na wydarzenia za granicą z opóźnieniem. W Warszawie ostatni kwartał 2008 roku zakończył się bardzo dobrym wynikiem pod względem ilości metrów kwadratowych transakcji i spowodował, że cały 2008 rok pobił kolejny rekord - zawarto transakcje najmu na ponad 524,000 m kw. powierzchni biurowej. Był to wynik finalizowania transakcji, których negocjacje trwały od początku 2008 roku lub nawet od roku 2007. Całkiem inaczej wygląda jednak sytuacja na koniec pierwszego kwartału 2009 r. Po pierwsze, rynek w Warszawie przeżywa bardzo istotną obniżkę czynszów, co jest szczególnie widoczne w centrum.
Po Nowym Roku pojawiło się na rynku bardzo dużo powierzchni na podnajem. Źródłem podaży są firmy, które ograniczyły zatrudnienie lub wstrzymały plany ekspansji, a wcześniej wynajęły dużo większą powierzchnię właśnie z myślą o wzroście zatrudnienia. Powinno to być zjawisko krótkookresowe pod warunkiem, że w drugim kwartale 2009 r. nie będzie przybywać kolejnych powierzchni do podnajęcia. Zjawisko to wywołało natychmiastowy spadek czynszów, ponieważ firmy nie mogę sobie pozwolić w trudnej sytuacji rynkowej na pokrywanie kosztów najmu zbędnej powierzchni – i dlatego zaczęto oferować bardzo atrakcyjne stawki najmu nawet w nowoczesnych budynkach w ścisłym centrum. Drugim istotnym czynnikiem, który wpłynął na obniżenie stawek czynszu jest osłabienie się złotego o około 40 proc. w okresie marzec 2008 - marzec 2009. Większość czynszów w nowoczesnych biurowcach jest denominowana w EUR, czyli przy słabnącej złotówce realne koszty w walucie lokalnej mocno podskoczyły. Gdyby firmy w Polsce otrzymywały większość swojego przychodu w EUR, to ten czynnik byłby neutralny, a że jednak niektóre sektory w 100% rozliczają się z klientami w złotych, nagle koszty ich biura zaczęły stanowić coraz większe obciążenie. W miastach regionalnych koniec 2008 roku nie obfitował w transakcje, natomiast od stycznia 2009 obserwujemy zwiększony ruch – niestety na razie są to wstępne rozmowy, jeszcze bez transakcji. Aktywny nadal pozostaje Wrocław, Łódź, Szczecin, mniej zapytań widać w Krakowie, Katowicach i Trójmieście.
 
Skąd bierze się obecna niechęć banków do finansowania nieruchomości komercyjnych? Czy jest to wynik „trafienia rykoszetem” krachu na rynku mieszkaniowym i banki - zrażone problemami w mieszkaniówce - boją się finansować inwestycje biurowe?
 
Banki nie są na razie zainteresowane finansowaniem jakichkolwiek inwestycji w branży nieruchomości. Czekanie mniej je kosztuje, niż otwieranie się na niepotrzebne i tak naprawdę trudne do oszacowania ryzyka.
Jeśli przetrwamy 2009 rok bezpiecznie wynająć fragment 20